La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure couramment utilisée pour gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle est simple à créer, souple à organiser et appréciée pour sa fiscalité modulable. Mais dès que la SCI entre dans des opérations un peu plus complexes – notamment avec des partenaires situés dans d’autres pays de l’Union européenne – une question revient souvent : doit-elle avoir un numéro de TVA intracommunautaire ? Est-ce obligatoire ? Utile ? Voici les règles à connaître pour y voir clair.
SCI et TVA : une relation souvent distante
Par principe, la SCI est une structure civile, et non commerciale. À ce titre, elle n’est pas assujettie de plein droit à la TVA, car ses opérations relèvent le plus souvent de la gestion patrimoniale : achat, détention, mise à disposition ou location de biens immobiliers.
En pratique, une SCI classique :
- n’est pas soumise à TVA pour la location de logements nus,
- ne collecte aucune TVA sur ses loyers,
- ne déduit aucune TVA sur ses achats ou travaux.
Elle ne reçoit donc pas automatiquement de numéro de TVA intracommunautaire lors de son immatriculation.
Quand la SCI devient-elle concernée par la TVA ?
Même si la SCI est civile, elle peut devenir redevable de la TVA dans certains cas, notamment si :
- elle opte volontairement pour l’assujettissement à la TVA (ex : location de locaux meublés ou professionnels),
- elle exerce une activité comparable à une activité commerciale (ex : location meublée, prestations hôtelières),
- elle réalise des livraisons de biens ou des prestations de services imposables.
Dans ces cas, la SCI est alors assimilée à un assujetti à la TVA. Elle devra :
- facturer la TVA à ses clients,
- déposer des déclarations de TVA,
- et se faire attribuer un numéro de TVA intracommunautaire.
Le numéro de TVA intracommunautaire : qu’est-ce que c’est ?
Le numéro de TVA intracommunautaire est un identifiant fiscal qui permet aux entreprises d’échanger des biens ou des services avec d’autres entités dans l’Union européenne, dans le cadre du marché unique.
Il permet notamment de :
- réaliser des achats ou ventes exonérés de TVA (sous conditions),
- justifier de la qualité d’assujetti auprès de l’administration fiscale,
- effectuer des déclarations spécifiques, comme la DEB (Déclaration d’Échanges de Biens) ou la DES (Déclaration Européenne de Services).
Il est obligatoire pour toute entité assujettie à la TVA qui réalise des opérations intracommunautaires.
Une SCI peut-elle demander un numéro de TVA intracommunautaire ?
Oui. Même si elle n’est pas assujettie à la TVA de plein droit, une SCI peut demander volontairement l’attribution d’un numéro de TVA intracommunautaire, dans certains cas :
- si elle achète des biens ou services dans un autre pays de l’UE,
- si elle opte pour l’assujettissement à la TVA sur ses locations,
- si elle réalise des prestations de services intracommunautaires.
La demande se fait auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI, en joignant :
- l’objet social de la société,
- la justification de la nature des opérations envisagées,
- et parfois un RIB au nom de la SCI.
Le numéro attribué commence toujours par FR, suivi d’une clé à deux chiffres et du numéro SIREN de la société.
Cas fréquents où une SCI peut en avoir besoin
Voici quelques exemples concrets de situations dans lesquelles une SCI a intérêt – ou obligation – d’obtenir un numéro de TVA intracommunautaire :
Travaux ou prestations commandés à l’étranger
Si votre SCI fait appel à une entreprise de l’UE pour effectuer des travaux (ex : menuiserie allemande, architecte espagnol…), elle doit être en mesure de fournir un numéro de TVA valide à son prestataire. Faute de quoi, la TVA étrangère sera facturée… et non récupérable.
Achat de matériaux ou d’équipements dans un autre pays de l’UE
La SCI qui commande des équipements (mobilier, domotique, etc.) à l’étranger a besoin d’un numéro de TVA pour bénéficier de l’exonération intracommunautaire, sous réserve de respecter les conditions (notamment l’auto-liquidation en France).
Location assujettie à la TVA
Une SCI qui loue un local professionnel, ou un bien meublé, peut opter pour la TVA. Elle sera alors pleinement assujettie et devra demander un numéro de TVA intracommunautaire, comme toute entreprise.
Les précautions à prendre
Avant de demander un numéro de TVA intracommunautaire, il est conseillé de :
- vérifier la nature des opérations réellement envisagées,
- consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste si vous entrez dans des montages complexes,
- anticiper les obligations déclaratives (déclarations de TVA, mentions sur les factures, etc.),
- éviter d’immatriculer la SCI à la TVA par défaut si ce n’est pas nécessaire : cela génère des contraintes lourdes (déclarations, contrôle, comptabilité adaptée…).
En résumé : n’obtenez pas un numéro de TVA intracommunautaire « au cas où ». Faites-le quand vous avez une activité qui le justifie.
(Crédit photo : iStock – Thitima Uthaiburom)
